Как легализовать самовольную постройку

Опубликовано: 08 апреля 2022

Обновлено: 17 апреля 2024

Вопрос самовольного строительства обычно возникает не только во время проверки со стороны органов власти. Нередко собственник впервые сталкивается с ним при продаже объекта, подключении коммуникаций, регистрации права или совершении другой юридически значимой сделки.

Порядок оформления правового статуса и демонтажа незаконно возведенных построек регламентирует Федеральный закон № 339-ФЗ, вступивший в силу в 2018 году. Он значительно упростил процедуру и сделал ее более прозрачной. Но собственнику все равно может потребоваться помощь юриста по строительству и представление интересов в органах местной власти. Хотя бы потому что ошибки на начальной стадии могут привести к отказу в оформлении здания.

Какие объекты признаются самовольной постройкой

К самовольным относят постройки, для которых отсутствуют необходимые правовые основания или согласования, а также объекты, возведенные с нарушением разрешенного использования участка либо обязательных требований к строительству и безопасности.

Однако если раньше самостроем признавали любые самовольно возведенные здания, то теперь термин относится только к постройкам, которые появились без разрешений и в обход уже действовавших ограничений. А это значит, что собственника не всегда можно обязать сносить их за свой счет. Также в соответствии со ст. 222 ГК к самовольным постройкам не относятся объекты, владелец которых не мог знать об ограничениях в момент начала строительства.

С 2018 года постройка не может быть признана самовольно возведенной «задним числом»: если на момент начала строительства никаких ограничений не действовало, то их введение в дальнейшем не делает здание самостроем со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Когда можно оформить право собственности на самострой

Сам факт владения земельным участком не означает автоматического возникновения права собственности на самовольно возведенный объект. Пока правовой статус постройки не урегулирован, регистрация права и полноценное распоряжение объектом — продажа, дарение или иные сделки — могут быть невозможны.

В каких случаях возникает риск сноса самостроя

До вступления в силу Федерального закона № 339-ФЗ самовольные постройки почти всегда сносили без разбирательств. В суд подавали собственники участков и фактические владельцы зданий. Они, обычно, проигрывали. За этим следовала выдача постановления о сносе самовольно построенного объекта.

Сейчас ситуация другая. Иногда самовольная постройка по-прежнему сносят по решению местных властей, но обычно решение об этом принимает суд. В ходе разбирательств фактический собственник может отстоять самовольную постройку. Если суд встанет на его сторону, то объект нужно будет привести в соответствие с требованиями застройки – к примеру, уменьшить этажность или изменить планировку.

Когда решение о сносе могут принять местные органы

В соответствии с п.4 ст.222 ГК РФ местные власти могут реагировать на самовольное строительство в двух случаях:

• Участок не был оформлен в собственность до начала работ, а это требование было обязательным.
• Категория земельного участка и действующие ограничения не допускают возведения таких построек.

Местные власти могут принять и другое решение: привести самовольно возведенное строение в соответствие с нормами и оформить в законном порядке его. Но такие постановления муниципальные органы выносят редко. Поэтому к спору с ними лучше привлекать юриста.

Сроки для сноса или приведения объекта в соответствие

Срок зависит от вида самовольно построенного здания – он прописывается в постановлениях органов власти или указывается в решении суда. В течение этого периода владелец участка должен разобраться с постройкой сам. В противном случае ее снесут муниципальные службы, а «собственнику» выставят счет. Максимальный срок исполнения решения суда или постановления местных властей – 1 год.

В случае когда самовольную постройку нужно не сносить, а приводить в соответствие с действующими нормами, времени могут дать больше. В зависимости от вида объекта срок может составить от 6 месяцев до 3 лет.

Когда снос самовольной постройки не допускается

В случае с жилыми домами не допускается демонтаж оформленных в собственность самовольных построек, которые отвечают следующим требованиям:

• категория земель – ИЖС или садовый участок, на котором допускается строительство жилых домов;
• собственник располагает документами на землю;
• параметры построек не нарушают никаких норм;
• право собственности зарегистрировано до 1 сентября 2018 года.

Сносить нельзя не только самовольно построенные, но и купленные до сентября 2018 года жилые дома, которые не соответствуют каким-либо другим требованиям – к примеру, нормативам по удаленности от коммуникаций, автодорог или природоохранных зон.

Если жилой дом самовольно построен с нарушением определенных требований, но он находится на участке категории ИЖС, его параметры ничего не нарушают, а земля при этом оформлена в собственность и у владельца есть все документы, то демонтаж таких построек не допускается.

Когда возможно изъятие земельного участка

Если доказан факт самовольного строительства и выдано предписание о сносе, а собственник игнорирует данное требование, то участок, на котором находится объект, могут отобрать. Другие причины изъятия – использование земли не по назначению или создание угрозы окружающей среде.

При этом раньше землю могли изъять только из-за использования не по назначению или из-за ее заброшенного состояния. К примеру, когда участок выдавали для сельскохозяйственных нужд, а он зарастал бурьяном. С 2018 года землю могут изъять и из-за самовольной постройки, которую собственник отказывается сносить.

Чем опасен неоформленный самострой для владельца

В худшем случае самовольно построенные объекты обяжут снести. Но КоАП также предусматривает штрафные санкции за самовольная постройка. Они накладываются даже на тех, кто хочет оформить в законном порядке объекты в предусмотренном законом порядке.

Штрафы за самовольную постройку в 2024 году – сколько придется заплатить:

• физлицам – до 5 тыс. руб.;
• ИП и должностным лицам – до 50 тыс. руб.;
• юридическим лицам – до 1 млн руб.

Уплата штрафа за самовольно построенный объект не отменяет постановление о сносе и не дает никаких отсрочек. Если суд или местные власти решили, что построек на участке быть не должно и нормам они не соответствуют, придется расстаться и с деньгами, и с самим объектом. Конечно, если вы не докажете правомерность своих действий.

Как проходит легализация самовольной постройки

Оформить правовой статус самовольные постройки можно тремя способами:

• Официально получить разрешение на строительство.
• Получить решение градостроительно-земельной комиссии.
• Установить право собственности через суд в соответствии с положениями ст. 222 ГК РФ.

Также можно оспорить и добиться пересмотра факт признания объекта самовольно построенным через суд. Для этого придется доказать, что он не обладает признаками самостроя.

Кто вправе требовать признания права на объект

Самовольная постройка может быть узаконена только владельцем участка, на котором она находится. Исключение – муниципальные земли. Проще говоря, если вы возвели объект на участке, который принадлежит городу, и в ходе строительства не нарушили никаких норм, то оформление в законном порядке этого объекта возможна. А вот при значительных нарушениях – нет.

Кто решает вопрос о сносе либо реконструкции

Местные власти или суд. Большинство решений по самовольно построенным объектам принимается именно муниципалитетами. Впрочем, ничто не мешает фактическому собственнику подать в суд и добиться справедливости в споре с местными властями. Другое дело, что сделать это без своевременной юридической помощи проблематично.

Какие документы потребуются для оформления

Если мы говорим о оформления правового статуса объекта самовольного строительства через получение официального разрешения, потребуются следующие документы:

• градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) и технические условия на коммуникации;
• акт обследования территории от проектной организации;
• проект;
• заключение по итогам экспертизы проектной документации.

Если постройками затрагиваются фасады других зданий, то дополнительно нужно получить архитектурно-градостроительное решение.

Куда подавать документы и заявление

Разрешение выдает региональный Строительный надзор после ознакомления с комплектом документов. Документ будет предоставлен только в случае, если вы передадите все необходимое и не допустите ошибок.

Когда возможно оформление в упрощенном порядке

Оформить правовой статус самовольные постройки по-прежнему можно и по «дачной амнистии». Но только если речь идет о жилых и надворных строениях на участках для садоводства, для личного подсобного хозяйства и ИЖС в границах населенного пункта. Для оформления следует собрать документы, подтверждающие право собственности на самовольно возведенное строение и направить их в Росреестр в сопровождении технического плана объекта.

Что учитывать при отсутствии разрешения на строительство

В случае с самовольно построенными зданиями также возможна оформление в законном порядке через муниципальную комиссию по самостроям. Альтернативный вариант – обращение в суд. Но будьте готовы к тому, что даже если постройка будет легализована, вам все равно придется заплатить штраф.

Как узаконить постройку через суд

Через суд можно оспорить и добиться пересмотра решение местных властей или оформить в законном порядке самовольные постройки по собственной инициативе.

Для этого следует подготовить заранее комплект документов, который включает в себя:

• заявление;
• выписку из ЕГРН или иное подтверждение права собственности на земельный участок;
• ГПЗУ;
• результаты экспертизы на соответствие нормам;
• квитанцию об уплате госпошлины.

Если в результате разбирательств объект узаконят, то вы сможете подать решение суда в Росреестр. После этого постройка де-факто будет легализована. Тот факт, что она была возведена самовольно, в свидетельстве о праве собственности указан не будет.

Как действовать при отказе в легализации

Если государственные органы или местные власти отказали в оформления правового статуса самовольной постройки, то вы можете оспорить и добиться пересмотра это решение в суде. Однако часто они просто возвращают документы и указывают на ошибки или на недостающие бумаги – в этой ситуации нужно устранить неточности, проверить действительность заключений и справок, после чего обратиться повторно.

Частые вопросы о самовольных постройках

ООО "77УРИСТ.РУ" позволяет провести оформление самовольно возведенных объектов. Это касается как жилых домов, так и нежилых построек. Опыт позволяет нам добиваться позитивного исхода даже в самых сложных ситуациях. Мы собрали самые распространенные вопросы клиентов о процедуре оформления правового статуса самостроя и попросили наших юристов дать на них краткие ответы.

Что важно знать: признается самостроем

Статьей 222 ГК РФ самовольно построенные объекты определяются в качестве зданий, которые находятся на чужом участке или на земле, где запрещено строительство, а также возводятся без необходимых разрешений или с нарушением действующих норм.

Если построил не владелец участка — можно ли обойтись без демонтажа?

Да, к примеру, если речь идет о постройках на муниципальной земле. Но только если самовольное строительство велось без нарушений. В договоре на использование участка при этом не должно быть соответствующих ограничений.

Если строил один, а собственником стал другой

При таких обстоятельствах собственник должен возместить расходы на строительство за вычетом суммы, которую он потратил на оформление самовольно возведенного объекта.

Если участок в собственности, власти могут заставить снести постройку

Только если объект создает опасность для жизни и здоровья людей. В прочих случаях незаконное строительство может быть установлено только решением суда.

Можно ли оформить в законном порядке дом построенный с нарушением отступов?

Да. Можно оформить прирезку, перераспределить участки, документально зафиксировать новые границы участка – вариантов несколько, но у каждого есть свои нюансы. Рекомендуем предварительно проконсультироваться с юристом, чтобы найти правильное решение.

В каких случаях постройку нельзя признать самовольной

Объект не признают самостроем, если на момент начала его возведения не существовало никаких ограничений, либо собственник не мог знать о них.

На какие постройки нужно получать разрешение на строительство

В соответствии со ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство необходимо оформлять при возведении некоторых капитальных зданий. В том числе, домов с числом этажей от трех и более. Но иногда документ нужно получать даже на строительство бани. В законе сложные и неоднозначные формулировки, поэтому перед началом работ рекомендуем проконсультироваться с юристом.

Нужно ли согласовывать пристрой к дому

Да. Равно как и строительство дома без разрешения, несогласованная пристройка может привести к крупному штрафу. В дальнейшем незарегистрированные объекты могут обязать снести.